Bài viết này trình bày các giai đoạn khác nhau cho từng trường hợp cụ thể của thiết kế và xây dựng nhà ở. Trình bày chi tiết về trường hợp tổng quát hơn có thể được tìm thấy trong các bước thiết kế và xây dựng các tòa nhà.

1. Năm bước thiết kế và xây dựng một công trình

•   Mua lại một lô đất và chuẩn bị tài chính

Trước khi xây dựng một ngôi nhà, chủ nhân phải tiến hành một giai đoạn thăm dò để tìm một lô đất có thể xây dựng và nguồn tài chính cần thiết.

Để xây nhà, thường phải hoàn thành ba điều kiện:

Sở hữu lô đất hoặc quyền sử dụng và đã đảm bảo khả năng xây dựng. Thông thường khả năng xây dựng của một khu đất phải được xác minh bằng cách xin giấy chứng nhận quy hoạch đô thị của các cơ quan có liên quan.

Có được các khoản tiền cần thiết - vay ngân hàng, đóng góp cá nhân, viện trợ, v.v. - để: Việc mua đất và các kết nối có thể có của nó với các mạng lưới đường xá và tiện ích khác nhau (nước, thoát nước, điện, viễn thông).

Phần xây nhà: mua toàn bộ vật tư và thanh toán của nhà thầu phụ trách theo từng chuyên ngành (phần xây, mái, ống nước, điện…).

Việc thanh toán phí của các chuyên gia khác nhau, những người sẽ can thiệp - kiến ​​trúc sư, công chứng viên, máy đo địa lý, v.v.

Xin giấy phép xây dựng, tùy thuộc vào quốc gia và khu vực, có thể được nộp với các điều kiện nhất định liên quan đến kích thước của ngôi nhà, địa hình, thiết kế mong muốn, v.v.

• Bản thảo sơ bộ: phác thảo, ngân sách và giấy phép xây dựng

Kiến trúc sư thiết kế ngôi nhà đối thoại với khách hàng theo mong muốn và kinh phí của họ, có tính đến điều kiện của lô đất (hình dáng, hướng, khí hậu…) và các quy tắc quy hoạch đô thị của địa phương, để thiết kế các quy hoạch chi tiết sẽ hình thành tâm của bộ hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng.

Trong giai đoạn thiết kế đầu tiên, kiến ​​trúc sư chuẩn bị một bản phác thảo sơ bộ thô trong đó tập hợp các phần sau:

Sơ đồ mặt bằng: thiết lập ngôi nhà trong toàn bộ lô đất

Sơ đồ thô của ngôi nhà

Bề mặt của các phòng và các bộ phận khác nhau của ngôi nhà

Thuyết minh dự án

Ước tính đầu tiên về tổng chi phí của ngôi nhà

Sau khi đệ trình nghiên cứu đầu tiên này, kiến ​​trúc sư làm việc liên tục đối thoại với chủ dự án để tích hợp các mong muốn và sửa đổi của họ và đề xuất một nghiên cứu phác thảo, nhằm đạt được thỏa thuận về các kế hoạch chi tiết tạo thành bản thảo sơ bộ chi tiết. Mặc dù các chi tiết chính xác có thể thay đổi theo từng quốc gia, nhưng bản dự thảo cuối cùng này, chỉ rõ việc đưa ngôi nhà vào môi trường của nó, cấu trúc của các không gian bên trong, diện mạo và lối ra vào của nó, thường chứa các tài liệu sau:

Kế hoạch tích hợp ngôi nhà trong 3D

-          Sơ đồ mặt bằng

-          Sơ đồ mặt tiền với các chi tiết của cửa ra vào và cửa sổ

-          Kế hoạch của các cấp độ khác nhau

-          Ghi chú giải thích cung cấp thêm chi tiết về: Vật liệu xây dựng, tấm lợp, tấm ốp và màu sắc. Các khu vực được xây dựng của ngôi nhà và các phòng khác nhau

-          Tổng dự toán công trình

Bản thảo cuối cùng sẽ là cơ sở để kiến ​​trúc sư lập hồ sơ xin phép xây dựng, với sự đóng góp của các tài liệu kỹ thuật, hành chính và pháp lý theo yêu cầu của chính quyền địa phương. Các phần chính xác được yêu cầu có thể khác nhau giữa các quốc gia và thành phố, nhưng chúng thường bao gồm:

-          Danh tính là chủ dự án, là người ra lệnh xây dựng

-          Danh tính của chủ sở hữu lô đất nếu khác với chủ dự án

-          Danh tính của kiến ​​trúc sư

-          Tình trạng pháp lý và quy mô của lô đất

-          Cho phép chặt cây và dọn sạch thảm thực vật nếu cần

-          Các phương pháp tài trợ theo kế hoạch

Sau quá trình nộp hồ sơ xin phép xây dựng, kiến ​​trúc sư sẽ thực hiện theo hướng dẫn của mình và hỗ trợ khách hàng khôi phục các giấy tờ, thông tin theo yêu cầu của các dịch vụ liên quan để có thể xin được giấy phép xây dựng trong thời gian ngắn nhất có thể.

•  Thiết kế chi tiết và lựa chọn nhà thầu

Ngay sau khi nhận được giấy phép xây dựng, kiến ​​trúc sư sẽ tiến hành thiết kế chi tiết toàn bộ ngôi nhà và các kế hoạch cần thiết để hoàn thiện từng phần của ngôi nhà. Ông xác định rõ các lô khác nhau để tham khảo ý kiến ​​của các nhà thầu của từng chuyên ngành:

Các kế hoạch, mặt cắt và độ cao cần thiết để hiểu đúng về toàn bộ dự án và sự can thiệp của từng chuyên gia

Một bảng báo giá chi tiết mô tả tất cả các hoạt động sẽ được thực hiện theo từng chuyên ngành và các chi phí tương ứng

Một kế hoạch chỉ định để thực hiện các công việc khác nhau cho từng chuyên ngành.

Các công ty được chọn, theo gợi ý của kiến ​​trúc sư, sẽ đề xuất các đề nghị của họ để hoàn thành từng nhiệm vụ xây dựng thuộc chuyên ngành của họ. Chủ dự án lựa chọn các nhà thầu sẽ tham gia xây dựng, với sự tư vấn của kiến ​​trúc sư và theo ngân sách của chủ sở hữu cũng như đề nghị của các nhà thầu.

Nhiệm vụ của kiến ​​trúc sư đảm bảo rằng anh ta sẽ chắc chắn rằng mỗi công ty có các kỹ năng và đảm bảo cần thiết để thực hiện hoàn chỉnh lô của họ và anh ta sẽ nghiên cứu sự phù hợp của các báo giá được đề xuất liên quan đến các dịch vụ được yêu cầu, để đảm bảo lựa chọn công ty vì lợi ích tốt nhất của chủ dự án.

Tùy thuộc vào hình thức can thiệp của các công ty xây dựng được lựa chọn, các hợp đồng khác nhau được ký kết xác định:

-          Đặc điểm kỹ thuật mô tả và kế hoạch chi tiết thực hiện theo dự án.

-          Bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp của nhà thầu.

-          Giá đã bao gồm VAT và chỉ số về giá có thể sửa đổi.

-          Lịch trình thực hiện các công việc cho từng chuyên ngành.

-          Lịch thanh toán chính xác theo tiến độ của từng khâu khác nhau.

-          Ngày bắt đầu và ngày kết thúc dự kiến ​​cho mỗi khâu và các hình phạt cho sự chậm trễ

-          Thời gian cần thiết để tiến hành sửa chữa các khiếm khuyết có thể xảy ra khi nhận nhà

-          Khoản bảo lãnh 5% hàng năm, được thanh toán một năm sau khi nhận công việc để đảm bảo việc sửa chữa những khiếm khuyết không được phát hiện tại quầy lễ tân

-          Bảo hiểm thiệt hại để đảm bảo chủ sở hữu chống lại tay nghề bị lỗi

Các công việc sau đó có thể bắt đầu, dưới sự chỉ đạo chung của người quản lý dự án, người thường cũng là kiến ​​trúc sư. Với tư cách là “nhà thầu chính” hoặc “nhà thầu chính”, anh ta sẽ giám sát toàn bộ công trình, thường xuyên kiểm tra công trường thay cho chủ sở hữu và thông báo cho anh ta thường xuyên về các hoạt động và các khoản thanh toán phải thực hiện cho từng công ty theo tình trạng tiến độ công việc của họ.

•  Địa điểm xây dựng

Sự khởi đầu của công trường đánh dấu sự bắt đầu của việc xây dựng thực tế một ngôi nhà. Nó bao gồm hai hạng mục công việc chính: công trình kết cấu tập hợp xây dựng kết cấu và sự kiên cố của ngôi nhà, và công trình phụ tập hợp các chức năng cần thiết cho sự tiện nghi của ngôi nhà và nhu cầu sử dụng hàng ngày của cư dân.

Dưới đây là những hình ảnh về toàn bộ tiến độ của một công trường xây dựng một ngôi nhà lô phố để minh họa cho các giai đoạn khác nhau của quá trình xây dựng, từ việc phá dỡ kết cấu trước đó đến khi hoàn thiện công trình mới. Ngôi nhà nguyên bản này dựa trên việc sử dụng các vật liệu xây dựng thông thường và tiết kiệm và những điểm nổi bật của gỗ làm vật liệu trang trí tương phản với lớp phủ màu xám của hình dạng ban đầu của ngôi nhà.

Công trình kết cấu

Các công trình kết cấu liên quan đến việc xây dựng các yếu tố cấu trúc của ngôi nhà, sự neo đậu của nó trong lòng đất, sự vững chắc của các bức tường và mái nhà. Chúng diễn ra trong một loạt các can thiệp của bốn chuyên ngành chính, từ sàn đến mái.

Công việc làm đất

Chuẩn bị mặt bằng để xây dựng nền phù hợp, san lấp và đào các hố đào, rãnh đón các nền móng. Việc đào đất đi kèm với khả năng thoát nước nếu có sự hiện diện đáng kể của nước trong đất, đặc biệt đối với những ngôi nhà có tầng hầm hoặc khoảng trống.

Phá dỡ nhà hiện có

Phần đất xây nhà trước đây là một ngôi nhà phố nhỏ. Nó phải được phá bỏ để nhường chỗ cho việc xây dựng một ngôi nhà mới khang trang và hiện đại hơn.

Cơ sở

Lắp đặt trong các hố đào cốt thép và đúc bê tông tạo nên nền móng bằng bê tông cốt thép. Độ sâu của móng phụ thuộc vào chất lượng và độ ổn định của đất; đất càng không ổn định thì nền móng càng phải được xây dựng sâu hơn.

•  Tiếp nhận công trình hoàn thiện

Khi hoàn thành công trình được lập biên bản nhận nhà với sự hỗ trợ của kiến ​​trúc sư. Ngày của báo cáo này là ngày hợp pháp bắt đầu các thời kỳ của các bảo đảm khác nhau cho các công trình. Tùy thuộc vào tình trạng của ngôi nhà tại quầy lễ tân, nó có thể được chấp nhận mà không cần đặt trước, trong tình trạng hoàn hảo, chấp nhận có đặt chỗ, nếu phát hiện hoặc từ chối một số khiếm khuyết nhất định. Mặc dù quy trình có thể khác nhau giữa các quốc gia cụ thể, nhưng nó thường diễn ra như sau.

Nếu các khiếm khuyết được phát hiện, các công ty có nghĩa vụ sửa chữa chúng trong thời hạn được xác định trong hợp đồng của họ với sự cộng tác của kiến ​​trúc sư. Ngoài ra, các nhà thầu không đảm bảo hoàn thành đầy đủ sau đó có thể phải chịu trách nhiệm về tài chính đối với việc hoàn thành lô của họ bởi các bên thứ ba.

Các tài khoản công việc của nhà thầu bị người quản lý dự án ngừng và thanh toán, có thể bị khấu trừ hoặc phạt chậm, và khoản khấu trừ 5% cho bảo đảm hoàn thành hoàn hảo trong một năm. 5% còn lại được thanh toán vào cuối năm sau khi nhà nghiệm thu, trừ khi có ý kiến ​​phản đối của các công ty.

Kiến trúc sư có thể tiến hành nâng cấp theo kế hoạch trong hợp đồng nếu chủ sở hữu yêu cầu các công trình bổ sung hoặc tính đến sự thay đổi của chỉ số giá được xác định trong hợp đồng.

Ở các nước quy định bảo lãnh pháp lý, ngày nhận nhà cũng được dùng làm ngày bắt đầu bảo lãnh cho các thiết bị (thường là hai năm) có thể tách biệt với các công trình kết cấu chính (cửa ra vào, cửa sổ, cửa chớp…) và sự đảm bảo về độ vững chắc của kết cấu công trình (thường là mười năm).